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3615 ma vie

Squares77

Nukem Je suis pas d'accord, mais j'ai pas envie de me bater!

Nukem

Squares77 Ouais, tu as tort quoi :mrgreen:

goodgood

prenez une banane scotchez la contre un mur
investissement 1e la banane 1e20 le rouleau de scotch = 6,2 millions

vous me faites bien marrer avec votre immo à la con

Squares77

Nukem Je suis d'accord sur le fait que c'est compliqué de trouver un bien qui s'autofinance, mais j'ai raison sur le reste :mryellow:

Nukem

Squares77 Acheter un appart cash pour le louer = renta nulle.
Lever de la dette = renta élevée.

Même si ça s'autofinance, tu gagneras plus de thune dans le 1er cas vu que tu n'auras pas le cout du crédit

Mais sinon, oui, avec de l'argent gratuit, on peut tousse devenir millionnaires assez facilement :mrblue:

Squares77

Nukem Même si ça s'autofinance, tu gagneras plus de thune dans le 1er cas vu que tu n'auras pas le cout du crédit

Non 😄

Squares77

Cas 1, t'as 100k€, t'achètes une maison 100k€, tu choppes 8k€ par an car tu les loues super bien. Dans 15 ans on va dire t'as gagné 120k€, faisons abstraction des taxes, impots etc...
Cas 2, t'as 100k€, t'achètes 10 apparts à 100k€ qui s'autofinancent, dans 15 ans t'as 1 M€.

Voilà quoi, lever de la dette est mille fois plus intéressant, même si le cas 2 est compliqué car 10% d'apport c'est juste, et les banques vont pas te prêter comme ça pour 10 opérations.

goodgood

Squares77 le problème c'est que sur un achat à crédit la maison à 100K€ tu ne va pas la payer 100K€ mais bien plus

Squares77

goodgood Mais peu importe, ce qui compte c'est ce que tu as au début, et ce que tu as à la fin, l'entre-deux (donc le paiement des intérêts) ca se fait en autofinancement donc c'est transparent sur ton compte en banque.

goodgood

Squares77 ton fonctionnement c'est intéressant dans le sens ou tu peux emprunter énormément mais les banques ne prêtent pas comme ça, surtout en ce moment

Nukem

Squares77 Bah nan justement

t'as 100K€, tu achètes un appart à 100K€ que tu loues 500€/mois pendant 15 ans. au bout de 15 ans, tu as un appart à 100K€ + 90K€ de loyer perçus. Total : 190 K€

Tu as 10K€, tu empruntes 90K€ pour acheter l'appart que tu vas louer au même prix, au bout de 15 ans tu as l'appart à 100K€, les loyers à 90 K€ moins le cout du prêt à 25K€. Total : 165K€

Greg1747

et t'es optimiste sur les tarifs de revente.
Je viens de faire des simulations détaillées avec un conseiller financier "de confiance", j'ai abandonné l'appart, on est sur des rentabilités de 1 à 2% par an au final sur 15 ans, pour un bien à 100 keur et 30 keur d'apport initial.
Vu les taux des crédits, les prix des biens, le sloyers, charges etc... t'arrive pas à autofinancier concrétement, en tout cas pas dans les coins où on a regardé, ya tjrs un effort de treso, plus les impots etc...

Squares77

Greg1747 et t'es optimiste sur les tarifs de revente.

Pas tant, dans l'exemple des 10 apparts à 100k€, j'ai considéré qu'ils valaient 100k€ chacun dans 15 ans ce qui est hyper pessimiste!

Squares77

goodgood Ca dépend de ta situation, de ton historique, de tes garanties etc...
Le coup des 10 apparts oui compliqué.
Par contre si la question c'est "comment placer 10k€" ben acheter un appart de 100k€ c'est pas mal (si t'arrives à convaincre ta banque).
Sinon exactement ce que je dis mais c'est pas moi qui le dit si ça peut rassurer certains 😃
https://immoneos.fr/credit-immobilier/credit-immobilier-effet-levier#:~:text=L'effet%20de%20levier%20du%20cr%C3%A9dit%20immobilier%20utilise%20la%20dette,dette%20bancaire%20pour%20le%20reste.

pezronf

Nukem il parle avec effet de levier pour pas cramer ton capital...si tu mets 100k t es coincé comme un con...avec l'emprunt meme elevé, il a pas tord...mais faut que tout se passe bien

Squares77

Nukem Admettons que tu aies raison (ce qui est faux ^^), tu préfères convertir 100k€ en 190k€, plutôt que convertir 10k€ en 165k€ (et faire autre chose de tes 90k€ non investis au début)?

cmisseghers

Nukem Mon Notaire valide

Nukem

Squares77 10k€ en 165k€ (et faire autre chose de tes 90k€ non investis au début)?

Putain, c'est un sketch 😃

Avec 10 K€ seulement, tu peux même pas acheter ton appart ...

Allez, 1ere recherche Google qui sort

https://www.lafinancepourtous.com/decryptages/entreprise/gestion-et-comptabilite/effet-de-levier/#:~:text=L'effet%20de%20levier%20d%C3%A9signe,rentabilit%C3%A9%20des%20capitaux%20propres%20investis.

Exemple d’un effet de levier dans l’immobilier
Prenons par exemple le cas classique de l’achat d’un bien immobilier destiné à la location avec un apport personnel de 20 % et un emprunt de 80 % de la valeur du bien acheté.

Le levier est de 4 (80/20). L’effet levier sera positif si le loyer perçu est supérieur aux charges de l’emprunt et si le prix du logement augmente permettant de réaliser des plus-values à la revente. Mais si le propriétaire n’arrive plus à louer et si le prix des logements chute, l’effet de levier sera négatif et il peut devenir catastrophique comme cela s’est passé avec les emprunts subprimes aux États-Unis.
En effet, si l’emprunteur n’est plus en mesure de régler ses mensualités d’emprunt, son bien sera saisi et vendu dans de mauvaises conditions, parfois moins cher que le montant de l’emprunt qui reste à rembourser.

Snoof_LTO

Mwana Bah renseigne toi un peu.

J'ai bossé dans le CIR il y a fort longtemps (Ayming ex Alma).
J'ai aussi bossé dans le financement des contrat de professionnalisation. (AFPA - Oui j'ai fait pleins de jobs).
En fait, dès qu'on aide un business c'est d'la merde.
Le problème c'est que encore une fois on créé des dispositifs gérés par des gogoles surpayés qui travaillent encore avec des classeurs papiers (AFPA) ou quand on créé un dispositif on engraisse les cabinets de conseil et on ne se donne pas les moyens de contrôler l'allocation des dépenses. J'ai même vu des reliquats de budget à l'AFPA discrètement remis en fin d'année pour des justificatifs obscurs.
C'est pareil pour TOUT : CAF, chômage.
Le dispositif JEI est génial quand le CIR permet aussi de créer des postes même si ça engraisse les poches de multinationales.

Quand on sera assez intelligent pour réformer correctement tout ça - et ça comprend la juste réallocation des ressources pour les fonctionnaires et donc d'arrêter de créer des couches de validation sur de la validation de validation de consultation de validation d'un ministère ou d'un organisme tiers de validation on sera un peu mieux. Je suis pour plus de fonctionnaires utiles.

Le problème c'est que ça demande un sacré courage de faire ça, d'être détesté - voir même de mentir une fois de plus durant la campagne car si tu regardes qui vote en France et qui finit dans la rue bah t'as capté qu'on est pas sorti de l'auberge.

Snoof_LTO

Totor Si tu fais abstraction du coût écologique, du blanchiment de fraude fiscale et de l'argent de la drogue...😆

Tu parles de la monnaie fiduciaire là ou d'une banque nationale ? 😏

pezronf

Snoof_LTO hsbc qui se faisait recapitaliser par les cartels
https://www.france24.com/fr/20120717-hsbc-rapport-blanchiment-argent-drogue-terrorisme-iran-cartel-mexique-scandale-banque-senat

on oubli vite hein...

les cryptos c'est peanuts et anecdotique dans le crime organisé...c'est un outil...comme une voiture rapide pour les go fast quoi...on va pas interdire les audi rs6 parceque c'est utilisé en go fast...

Squares77

Nukem Avec 10 K€ seulement, tu peux même pas acheter ton appart ...

Alors déjà, ton article va dans mon sens, je me demande si tu es en état de comprendre les choses!
Et OK prenons 20k€ si ça te fait plaisir, je te laisse faire les calculs, la renta reste laaaargement plus intéressante que d'acheter l'appart cash à 100k€ et compter sur les loyers.
Mais ok, il y a une risque sur l'effet de levier ça c'est pas nouveau, big reward, big risk.

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